Sengketa properti di Indonesia masih menjadi salah satu kasus yang paling sering muncul di pengadilan. Salah satu penyebab utamanya adalah kelalaian dalam proses balik nama sertifikat. Banyak orang mengira bahwa setelah membayar dan menandatangani Akta Jual Beli (AJB), semua sudah selesai. Padahal, sertifikat lama atas nama penjual masih bisa menjadi sumber konflik hukum.
Di tahun 2025, dengan digitalisasi pertanahan yang terus meningkat serta peraturan-peraturan baru dari Kementerian ATR/BPN, balik nama sertifikat kini tak hanya menjadi anjuran, tapi juga kebutuhan mendesak untuk menghindari risiko hukum yang mahal.
Apa Itu Balik Nama Sertifikat?
Balik nama sertifikat adalah proses hukum penting untuk mengamankan hak milik properti. Batas waktu balik nama sertifikat di 2025 agar terhindar dari sengketa, mengubah data kepemilikan pada Sertifikat Hak Milik (SHM).
Hak Guna Bangunan (HGB), atau jenis sertifikat lainnya dari pemilik lama ke pemilik baru. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan (BPN) berdasarkan dokumen transaksi sah seperti AJB dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Menurut BANK MEGA SYARIAH
Batas Waktu Ideal Balik Nama Sertifikat
Walaupun secara hukum tidak ditentukan secara absolut batas waktu maksimal, Peraturan Menteri ATR/BPN dan ketentuan layanan pertanahan mengisyaratkan bahwa balik nama sebaiknya dilakukan dalam waktu 7–30 hari kerja setelah AJB ditandatangani.
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 29 No. Unit 33 2 BR
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Apartemen Strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stasiun LRT Ciracas LRT City Ciracas Tower Azure lantai 29 No Unit 33 2...
Jika Ditunda Terlalu Lama:
Jika proses balik nama sertifikat ditunda terlalu lama, maka sertifikat properti tersebut masih tercatat atas nama penjual. Kondisi ini dapat menimbulkan berbagai risiko hukum, seperti pembeli yang tidak bisa menjaminkan properti ke bank karena belum sah sebagai pemilik di mata hukum.
Selain itu, situasi ini juga rentan memicu sengketa waris, konflik antar anggota keluarga, hingga praktik penipuan seperti double selling oleh oknum yang tidak bertanggung jawab. Untuk itu, penting agar proses balik nama dilakukan sesegera mungkin setelah transaksi resmi terjadi.
Dasar Hukum Balik Nama Sertifikat
Dasar hukum balik nama sertifikat di Indonesia diatur melalui beberapa regulasi penting yang menjadi landasan pelaksanaan di lapangan. Pertama, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menetapkan ketentuan umum mengenai proses pendaftaran dan perubahan data kepemilikan atas tanah. Kemudian, Peraturan Kepala BPN No.
1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan Pertanahan mengatur standar operasional dan prosedur pelayanan balik nama di kantor pertanahan. Selain itu, dasar hukum utama yang menaungi seluruh aspek pertanahan di Indonesia adalah Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria, yang menegaskan pentingnya kepastian hukum atas hak kepemilikan tanah melalui proses administrasi pertanahan yang sah.
Dokumen Wajib Balik Nama Sertifikat
Berikut dokumen yang harus disiapkan:Dokumen Penjelasan Sertifikat asli Harus atas nama penjual saat ini Akta Jual Beli (AJB) Dibuat oleh PPAT resmi KTP dan KK pembeli–penjual Fotokopi dan asli untuk verifikasi NPWP Pembeli Jika nilai transaksi melebihi batas tertentu Bukti bayar BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Bukti bayar PPh Final Pajak Penghasilan Penjual 2,5% dari harga jual Surat Kuasa (jika diwakilkan) Untuk pengurusan oleh pihak ketiga
Biaya Balik Nama Sertifikat 2025
Secara umum, total biaya balik nama dibagi menjadi beberapa komponen:Jenis Biaya Kisaran BPHTB (5%) 5% × (Nilai Transaksi - NPOPTKP daerah) PPh Final (2,5%) Ditanggung penjual Jasa Notaris/PPAT 0,5% – 1% dari nilai transaksi Administrasi BPN Rp 50.000 – Rp 1.000.000 (tergantung jenis hak) Biaya Materai & Legalitas ± Rp 100.000 – Rp 300.000
Risiko Jika Tidak Balik Nama Sertifikat
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 29 No. Unit 33 2 BR
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Apartemen Strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stasiun LRT Ciracas LRT City Ciracas Tower Azure lantai 29 No Unit 33 2...
Risiko tidak melakukan balik nama sertifikat bisa sangat merugikan, baik secara hukum maupun finansial. Salah satu dampak utamanya adalah pembeli tidak dapat mengurus Kredit Pemilikan Rumah (KPR), karena properti masih tercatat atas nama penjual dan tidak dapat dijadikan agunan.
Selain itu, sertifikat yang belum dibalik nama rawan disalahgunakan, seperti dijual ulang oleh oknum yang tidak bertanggung jawab sehingga menimbulkan sertifikat ganda. Jika penjual meninggal dunia sebelum proses balik nama dilakukan, pembeli juga berisiko terjerat dalam sengketa waris dengan ahli waris penjual.
Bahkan, properti tersebut bisa saja disita karena adanya utang yang masih dibebankan kepada penjual. Lebih jauh, meskipun secara fisik pembeli sudah menguasai rumah atau tanah tersebut, namun tanpa sertifikat atas namanya, penguasaan itu tidak diakui secara hukum dan dapat digugat kapan saja.
Prosedur Balik Nama Sertifikat
Prosedur balik nama sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dimulai dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Setelah itu, pembeli dan penjual harus menyiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan serta membayar kewajiban pajak seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan PPh Final.
Permohonan balik nama kemudian diajukan ke kantor pertanahan dengan membawa semua dokumen lengkap. Petugas BPN akan melakukan verifikasi berkas, dan jika diperlukan, akan dilakukan pengukuran ulang objek tanah. Setelah semua tahap dilalui, proses balik nama biasanya memakan waktu sekitar 3 hingga 14 hari kerja, hingga akhirnya sertifikat baru atas nama pembeli diterbitkan secara resmi.
Ingin tau lebih banyak tentang sertifikat kunjungi website jitu properti
