Memahami hak penyewa rumah sangat penting sebelum menempati properti sewaan. Banyak penyewa langsung menandatangani perjanjian tanpa mengetahui hak-hak yang seharusnya mereka miliki. Hal ini bisa menimbulkan masalah di kemudian hari.
Hak penyewa melindungi dari risiko seperti pengusiran sepihak, kerusakan properti yang tidak diperbaiki, dan hilangnya deposit secara tidak adil. Penyewa akan merasa lebih tenang jika memahami perlindungan hukum yang mereka miliki selama masa sewa.
Kesadaran akan hak penyewa juga membantu menjaga hubungan baik dengan pemilik rumah. Jika kedua pihak memahami hak dan kewajiban masing-masing sejak awal, potensi konflik bisa berkurang.
Penyewa merasa aman saat tinggal di properti, dan pemilik pun tidak khawatir rumahnya disalahgunakan. Karena itu, calon penyewa perlu membaca perjanjian secara teliti dan memahami dasar hukumnya sebelum menyetujui sewa.
Dasar Hukum Hak Penyewa Rumah di Indonesia
Dalam hukum Indonesia, hak penyewa rumah diatur secara jelas melalui KUHPerdata dan peraturan pemerintah. Aturan ini memberikan perlindungan hukum terhadap tindakan sepihak dari pemilik properti.
Pasal 1548 KUHPerdata menyatakan bahwa sewa-menyewa adalah perjanjian untuk memberi hak menikmati barang selama waktu tertentu dengan membayar harga yang disepakati. Penyewa berhak menggunakan properti sesuai isi perjanjian.
PP No. 44 Tahun 1994 juga mempertegas kedudukan penyewa sebagai penghuni rumah yang sah, meskipun bukan pemiliknya. Penyewa tetap harus memperoleh izin atau persetujuan dari pemilik sebelum melakukan perubahan tertentu.
Dijual Unit LRT City Tower Azure lantai 24 No. Unit 40 2 BR Corner
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 24 No Unit 40 2 BR Corner Apartemen strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stas...
Dengan landasan hukum tersebut, penyewa rumah memiliki hak yang kuat dalam hal penggunaan properti, perlindungan dari pengusiran paksa, hingga pengembalian uang sewa. Setiap hak dan kewajiban tercantum dalam perjanjian yang disepakati sejak awal.
Daftar Hak Penyewa Rumah yang Harus Diperhatikan
Berikut adalah beberapa hak penting yang wajib diketahui oleh penyewa rumah berdasarkan ketentuan hukum:
1. Hak untuk Menggunakan dan Menempati Properti
Penyewa berhak menggunakan properti sesuai dengan isi perjanjian sewa. Jika rumah disewa untuk dihuni sendiri, penyewa juga dapat menyewakan sebagian ruang kepada pihak lain dengan tanggung jawab penuh, selama tidak ada larangan dalam perjanjian.
Bila penyewa tetap menguasai properti setelah masa sewa berakhir dan tidak ada keberatan dari pemilik, maka penyewa dianggap tetap menyewa dengan syarat-syarat yang sama, berdasarkan kebiasaan setempat.
2. Hak atas Pengembalian Deposit Keamanan
Setelah masa sewa berakhir, penyewa berhak menerima kembali deposit keamanan jika properti dikembalikan dalam kondisi baik. Perjanjian sewa harus secara jelas menyebutkan mekanisme pengelolaan dan pengembalian deposit tersebut.
3. Hak untuk Melakukan Perbaikan (dengan Syarat)
Penyewa dapat melakukan perbaikan pada properti dengan izin tertulis dari pemilik. Dalam beberapa situasi, biaya perbaikan bisa dipotong dari biaya sewa.
Pemeliharaan ringan menjadi tanggung jawab penyewa, sedangkan pemeliharaan besar seperti struktur bangunan adalah kewajiban pemilik, kecuali jika kerusakan terjadi akibat kelalaian penyewa.
Dijual Unit LRT City Tower Azure lantai 24 No. Unit 40 2 BR Corner
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 24 No Unit 40 2 BR Corner Apartemen strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stas...
4. Hak atas Privasi
Penyewa memiliki hak atas privasi selama masa sewa berlangsung. Pemilik tidak boleh masuk ke dalam rumah tanpa izin dari penyewa, kecuali dalam keadaan darurat yang mendesak.
5. Hak atas Properti yang Layak Huni dan Pemeliharaan oleh Pemilik
Pemilik bertanggung jawab menyediakan rumah dalam kondisi layak huni dan melakukan pemeliharaan besar selama masa sewa. Jika properti memiliki cacat yang mengganggu pemakaian, pemilik tetap harus menanggungnya meski tidak mengetahui cacat tersebut sejak awal perjanjian.
6. Hak atas Ganti Rugi dalam Kondisi Tertentu
Jika rumah hancur karena kejadian di luar kendali, perjanjian sewa akan batal secara hukum. Bila hanya sebagian rumah rusak, penyewa boleh meminta potongan harga sewa atau pembatalan kontrak.
Bila kerusakan akibat kesalahan pemilik, maka uang sewa harus dikembalikan. Penyewa juga berhak menuntut jika terganggu kenikmatannya akibat sengketa hukum atas properti yang disewa.
7. Hak Terhadap Pengusiran yang Tidak Sah
Pemilik rumah tidak boleh mengusir penyewa tanpa alasan dan bukti yang sah. Jika penyewa merasa terusik atau diusir sepihak tanpa dasar yang kuat, ia dapat mengajukan gugatan sesuai Pasal 335 ayat (1) ke-1 KUHP atas pelanggaran hak subjektif.
8. Hak Terhadap Penjualan Properti yang Disewa
Penjualan rumah yang disewa tidak otomatis mengakhiri kontrak sewa, kecuali jika sudah diperjanjikan. Jika memang ada klausul pemutusan sewa akibat penjualan, penyewa tetap berhak atas ganti rugi dan tidak wajib mengosongkan rumah sebelum kompensasi diberikan sesuai perjanjian.
Surat Perjanjian Sewa Menyewa sebagai Bukti Hukum
Surat perjanjian sewa rumah merupakan dokumen yang harus disepakati sebelum properti dihuni. Surat ini wajib memuat informasi lengkap, seperti identitas kedua pihak, deskripsi properti, durasi sewa, dan hak serta kewajiban masing-masing pihak.
Dijual Unit LRT City Tower Azure lantai 24 No. Unit 40 2 BR Corner
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 24 No Unit 40 2 BR Corner Apartemen strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stas...
Selain informasi dasar, isi surat perjanjian juga harus mencakup:
- Besaran sewa dan deposit
- Tanggung jawab atas tagihan bulanan (listrik, air)
- Ketentuan perpanjangan atau pengakhiran sewa
- Mekanisme penyelesaian sengketa
Ada dua jenis surat perjanjian yang umum digunakan:
- Autentik – Dibuat oleh notaris dan memiliki kekuatan hukum lebih kuat.
- Bawah Tangan – Dibuat bersama oleh pemilik dan penyewa tanpa pihak ketiga.
Dengan adanya dokumen ini, hak penyewa rumah menjadi lebih terlindungi. Kesepakatan yang tertulis akan menghindari salah tafsir dan memperjelas tanggung jawab hukum kedua belah pihak.
Proses Penyelesaian Jika Terjadi Sengketa
Jika terjadi sengketa dalam proses sewa menyewa, penyewa bisa menempuh jalur mediasi terlebih dahulu. Mediasi memberi kesempatan bagi kedua pihak untuk menyelesaikan masalah tanpa proses hukum yang panjang.
Jika mediasi gagal, penyewa bisa melanjutkan penyelesaian melalui arbitrase atau langsung ke pengadilan. Proses ini tergantung pada tingkat kesepakatan dan kompleksitas permasalahan.
Penyewa dapat menggugat jika mengalami pelanggaran hak, seperti pengusiran paksa atau kerusakan rumah yang tidak diperbaiki. Syaratnya, penyewa harus memiliki bukti dan perjanjian tertulis sebagai dasar hukum.
Langkah hukum ini menjaga hak penyewa rumah tetap dihormati, bahkan saat terjadi konflik dengan pemilik. Pengadilan Negeri menangani penyelesaian sengketa ini sesuai dengan PP No. 44 Tahun 1994.
Dijual Unit LRT City Tower Azure lantai 24 No. Unit 40 2 BR Corner
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 24 No Unit 40 2 BR Corner Apartemen strategis di LRT City Ciracas yang nempel dengan stas...
Dengan memahami hak penyewa rumah secara menyeluruh, penyewa bisa menjalani masa sewa tanpa rasa khawatir. Bacalah setiap ketentuan dalam kontrak, simpan salinannya, dan pastikan semuanya tertulis dengan jelas.
Ingin terus mendapatkan inspirasi seputar hunian, properti, dan gaya hidup? Unduh aplikasi Jitu Property sekarang di Google Play Store atau App Store. Semua tips, ide desain, dan penawaran menarik ada di satu genggaman untuk membantu Anda mewujudkan rumah impian dengan mudah.
Sumber :
- jdih.mahkamahagung.go.id
- bphn.go.id
- idproperti
- rumah123
