Ini adalah Tips investasi properti yang perlu disimak dengan baik. Sebelumnya bertanyalah pada dirimu sendiri beberapa hal :
- Saya mempunyai dana yang tidak dipakai dalam waktu panjang dan ingin investasi yang menguntungkan.
- Saya mempunyai dana terbatas tetapi saya ingin investasi properti.
- Saya perlu properti untuk usaha dengan dana terbatas.
Tips yang paten akan diberikan setelah membahas jenis investasi yang ada.
Sebelum kita membahas tipe ketersediaan dana dan kebutuhan anda kita perlu mengetahui terlebih dahulu jenis-jenis properti yang baik untuk investasi. Ingat bahwa investasi properti untuk dipakai sendiri (keluarga) dengan melakukan investasi untuk mendapatkan keuntungan sangatlah berbeda. Mari kita bahas sejenak opsi investasi yang ada.
1. Rumah Kos
Rumah Kos merupakan investasi yang cukup menguntungkan. Tentunya anda harus jeli dalam memilih tempat yang strategis seperti di pusat kota, dekat dengan kantor atau gedung perkantoran, dekat dengan sekolah, atau dekat dengan pabrik. Disana akan selalu ada orang yang mencari tempat tinggal, sehingga kos-kosan tidak akan sepi. Akan tetapi harus benar-benar diperhatikan masalah harga sewa, biaya operasi, perawatan, dan biaya investasi di awal. Banyak yang salah dalam menghitung, sehingga investasi tersebut malah merugikan. Yang ada hanya repot yang tidak menghasilkan.
2. Rumah Kontrakan
Rumah Kontrakan ini juga salah satu yang menarik akan tetapi rumah kontrakan itu selalu tanggung. Rumah kecil harga rendah, rumah besar dan mahal susah dapat penyewa dan tidak menguntungkan. Tentunya apabila Anda sudah punya calon penyewa, itu akan menjadi opsi yang terbaik. Jadi sebaiknya cari dulu penyewa nya, kemudian beli properti tersebut. Calon penyewa itu bisa berasal dari Kerjasama dengan pabrik atau kantoran terdekat, atau berasal dari usaha anda lainnya yang pegawainya dapat sewa di kontrakan anda. Anda bisa juga pre-nego dulu dengan pemilik rumah kemudian beli rumah tersebut setelah deal diatas ada.
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 28 No Unit 11 2 BR 2 Hai Elartizen Miliki hunian dengan konsep TOD Terbesar di Jak...
3. Ruko
Ruko juga merupakan jenis investasi properti yang menjanjikan keuntungan, karena ruko bisa disewakan juga bisa dihuni dan harganya juga cenderung naik setiap tahun. Akan tetapi memiliki ruko yang strategis adalah kunci suksesnya. Ruko hendaknya berada di jalan besar atau tempat strategi. Yang terbaik adalah apabila ada bank yang ingin sewa long term (5 tahun). Setidaknya sebagian besar investasi anda sudah kembali diawal. Lima tahun kemudian, harga sudah cenderung naik. Semua dapat dilakukan apabila harga awal investasi harus benar-benar bagus. Apabila harga sudah over-price (kemahalan), anda akan sudah dapat pengembalian investasi.
4. Tanah
Investasi tanah banyak diminati oleh masyarakat sejak dulu. Tanah cenderung merupakan suatu investasi yang dapat bertahan terhadap inflasi. Akan tetapi investasi tanah hanya dapat dilakukan apabila anda memiliki dana nganggur. Jangan coba-coba untuk membeli tanah untuk investasi dengan uang bank. Yang ada pasti jeblok karena tingginya bunga bank. Faktor lain adalah masalah penguasaan tanah. Ini akan menjadi biaya bulanan yang cukup besar apabila tanah tersebut berada apa tempat yang rentang untuk diserobot. Mafia tanah selalu beredar dan mereka sangat pandai exploitasi kelemahan hukum dan aparatur negara. Jadi kalau kita tidak berpengalaman, ada baiknya hindari investasi tanah terkecuali tanah kavling dalam komplek yang sudah tertata dengan baik.
Faktor lain dalam investasi tanah adalah penggunaan lahan. Banyak tanah kosong dapat dimanfaatkan untuk side-income, seperti disewakan untuk acara, disewakan untuk penjual makanan, atau cuman sekedar lahan parkir. Ini semua merupakan faktor penting, selain dapat pemasukan, anda juga tidak perlu membayar mahal untuk penguasaan lahan.
5. Apartment
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 28 No Unit 11 2 BR 2 Hai Elartizen Miliki hunian dengan konsep TOD Terbesar di Jak...
Investasi apartemen merupakan investasi yang cukup menarik. Akan tetapi tidak selalu terjadi karena apartmen itu perlu bayar IPL (Iuran Pengelolaan lingkunang) yang mahal. Apabila apartment anda kosong, maka IPL akan sangat terasa bebannya. Sedangkan saat ini apartmen sudah over-supply, jadi harus hati-hati dalam melakukan investasi. Kunci perhitungan selalu harus melihat dari sisi penyewa. Apabila beda harga bulanan sedikit lebih tinggi apabila calon penyewa tersebut beli dibanding sewa, maka apartmen itu tidak cocok untuk investasi jangka panjang. Saat ini banyak developer yang juga memberikan DP kecil kepada calon pembeli sehingga mereka dengan mudah memberikan DP dan cicilan dibanding sewa.
Bisa dicoba untuk melirik apartmen yang dekat dengan kampus, rumah sakit, atau di area bisnis. Menurut evaluasi kami, investasi apartmen ini sangat tricky (jelimet) apabila anda bukan pemainnya. Saat ini agak susah untuk mengharapkan capital gain (selisih dari harga beli dan harga jual dari suatu aset investasi yang di mana akan menjadi keuntungan bagi investor).
Sekali lagi apabila anda sudah ada calon penyewa jangka Panjang, anda lalu membeli apartmen tersebut adalah langka yang lebih mantap. Tapi jangan sebaliknya. Beli dulu baru mengharapkan adanya penyewa. Biasanya yang ada anda akan rugi.
Selain itu, setiap apartemen selalu ada tempat komersial. Tempat-tempat itu biasanya digunakan untuk convenient store (Alfamart, indomaret) atau untuk laundry. Anda tidak selalu harus beli apartment, tetapi tempat komersial tersebut juga dapat jadi pertimbangan.
6. Gedung Perkantoran
Gedung kantor atau office building bisanya berada dalam satu gedung Bangunan tinggi. Ya, workspace atau unit ruang kantor juga bisa menjadi pilihan investasi di bidang properti. Dengan yield di kisaran 5%-7% per tahun, return ini bisa terbilang cepat. Akan tetapi harga Gedung kantor bisanya juga sangat tinggi jadi harus extra hati-hati dalam investasi ini. Apabila penyewa tidak ada, maka anda harus bayar IPL yang sangat besar pula. Selain itu apabila ada kosong dalam beberapa bulan saja, maka seluruh perhitungan return 5%-7% langsung lenyap. Terkecuali anda sudah ada tenant yang akan sewa, ingat bahwa saat ini tingkat hunian Gedung kantor itu dibawah 40%. Artinya anda harus berkompetisi dengan Gedung-gedung kantor yang sudah ada.
Untuk berinvestasi, pastikan kamu memilih lokasi yang strategis yang banyak diminati oleh perusahaan. Akan lebih baik jika properti berada di kawasan Central Business District atau CBD. Sudah banyak perusahaan yang menggunakan unit ruang perkantoran bahkan untuk jangka waktu panjang. Tidak jarang pula mereka menyewa unit sebagai virtual office atau kantor virtual.
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 28 No Unit 11 2 BR 2 Hai Elartizen Miliki hunian dengan konsep TOD Terbesar di Jak...
7. Homestay atau tempat wisata
Homestay merupakan rumah atau kamar di Kawasan wisata. Saat ini merupakan suatu investasi yang cukup popular. Tentunya anda ada baiknya tidak hanya memiliki 1-2 kamar, tetapi harus cukup banyak untuk mencapai economic scale. Atau cari investasi homestay dengan unit yang banyak sehingga anda cukup nebeng dengan pengelola.
Anda dapat memamfaatkan teknologi diinternet untuk menawarkan properti anda seperti di Airbnb, Booking, atau Traveloka. Saat ini juga tersedia investasi jenis condotel seperti di Grand lagoon di Pulau Tidung, Kepulauan Seribu yang sedang naik daun dimana anda dapat investasi unit dengan yield hingga 20% per tahun. Sayangnya jumlah unit terbatas tetapi anda masih dapat menghubungi pengelolah/developer. Setidaknya Anda dapat investasi yang menguntungkan sambil bisa wisata pulau.
FAKTOR KEBERHASILAN
Apapun yang anda investasikan, anda harus :
- Beli properti dengan harga miring atau harga bagus. Kalau harga awal sudah terlalu tinggi, maka leverage anda sudah tidak ada lagi. Artinya buffer untuk manuver sudah tidak ada. Mau jual harga awal saja sudah rugi karena mesti bayar pajak, PPAT, dan lainnya. Sedangkan mau jual dengan harga bagus mesti benar-benar sabar. Untuk investasi waktu adalah teman baik dan juga bisa jadi musuh besar kita.
- Hitung dengan benar. Investasi properti bukan sekedar beli kemudian ditinggal hingga harga tinggi baru dijual. Kita harus pertimbangkan masalah PBB, Masalah IPL, dan penguasaan lahan. Dalam hal penguasaan lahan tentunya harus mengeluarkan biaya bulanan juga. Kalau tidak tanah kita bisa diserobot oleh penghuni liar yang pada akhirnya berbuntut Panjang. Ingat bahwa mafia tahan masih banyak beroperasi dengan mengexplotasi kelemahan hukum dan aparatur negara.
- Jumlah Investasi. Jumlah investasi anda semakin besar, maka pilihan semakin besar pula. Saat ini banyak sekali harga properti yang super bangus dan murah. Pemilik dapat dinego sampai jadi. Ini termasuk developer saat kesulitan kas flow. Apabila anda mau beli 20 unit atau dengan system borong, mereka sangat terbuka. Anda bisa dapat discount hingga 30-50% dari harga. Harga rumah-rumah besar didaerah elit juga merupakan pilihan. Memang sewaktu dan setelah Covid-19 ini banyak harga properti yang berubah posisi. Yang pasti saat ini adalah ‘buyer-market’. Artinya pembeli yang cenderung banyak daya tawar.
Kesimpulan
1. Apabila Anda ada dana nganggur yang tidak dipakai dalam waktu panjang dan ingin investasi yang menguntungkan.
Jl. Pengantin Ali , Jakarta Timur, DKI Jakarta
Dijual Unit LRT City Ciracas Tower Azure lantai 28 No Unit 11 2 BR 2 Hai Elartizen Miliki hunian dengan konsep TOD Terbesar di Jak...
- Beli properti dengan harga miring. Cari developer yang memerlukan dana segar dan tawar harga yang diinginkan.
- Beli tanah yang pasti, seperti di dalam komplek atau kawasan. Tanah pinggir jalan besar atau tempat strategi dapat dipertimbangkan apabila penguasaan lahan dapat diatur.
- Beli homestay atau tempat wisata yang dapat menghasilan untuk anda sambil anda juga dapat berwisata.
2. Saya punya dana terbatas tetapi saya ingin investasi properti.
- Anda harus dapat membayar min 30% DP dari harga property. Bisa beli property bersifat komersial (ruko, kos, apartmen, Gedung kantor) yang anda sudah ada penyewanya. Pastikan akan anda mempunyai buffer (dana) untuk membayar cicilan selama 3-5 bulan kedepan apabila tidak ada penyewa.
- Beli properti dengan harga miring. Kalau beli saja sudah mahal, investasi tersebut sudah pasti akan menjadi beban di kemudian hari.
- Lakukan trading. Artinya anda cari pembeli atau penyewa terlebih dahulu sebelum membelinya. Yang pasti anda harus bekerja keras untuk itu.
3. Saya perlu properti untuk usaha dengan dana terbatas.
- Kalau untuk tujuan bisnis, property yang anda investasikan bukan hanya semata untuk trading, tetapi untuk usaha. Jadi harus benar-benar jelih memilihnya. Yang pasti apabila bisnis anda dapat menguntungkan, membeli property untuk bisnis selalu lebih untuk dibandingkan sewa. Ingat bahwa sewa itu mempunyai resiko tidak dapat diperpanjang apabila bisnis anda sudah maju. Mau beli sudah mahal, mau sewa juga mahal. Keduanya anda rugi. Dengan berjalannya waktu, harga property pasti akan naik juga. Jadi ada baiknya anda beli ruko atau tanah yang cocok untuk bisnis anda.
- Beli properti dengan harga miring. Ingat, beli harga bagus dan besaran property sesuaikan dengan kebutuhan bisnis saja. Jangan terlalu besar dan menjadi beban. Ingat cari tempat yang lebih mahal tetapi bisa membuat bisnis anda lancar lebih baik daripada membeli harga murah tetapi lokasi tidak bagus, bisnis jadi tidak lancar. Jangan takut akan biaya besar, tapi takutlah dengan tidak adanya pemasukan.
